시골집 서류 점검
등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 지적도, 토지이용계획을 어디서 떼고 어디를 봐야 하는지 정리했습니다. 답을 고르면 계약 전에 해결할 일을 알려 줍니다.
시골집을 사기 전에는 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 지적도, 토지이용계획 5가지를 확인하세요. 누구의 집인지, 빚이 있는지, 허가받은 건물인지, 경계와 길이 있는지, 원하는 일을 할 수 있는 땅인지 알 수 있습니다.
서류 5가지 한눈에 보기
| 서류 | 확인할 내용 | 어디서 |
|---|
등기부등본
(등기사항증명서) | 소유자, 가압류, 근저당 | 인터넷등기소 |
| 건축물대장 | 건물 현황, 위반건축물 표시 | 정부24, 세움터 |
| 토지대장 | 지번, 지목, 면적, 소유자 | 정부24 |
| 지적도 | 땅의 경계, 도로와 이어지는지 | 토지이음, 정부24 |
| 토지이용계획 | 용도지역, 규제, 앞으로의 계획 | 토지이음, 정부24 |
토지대장과 건축물대장은 정부24에서 무료로 열람·발급한다고 안내됩니다. 등기사항증명서는 현재 인터넷 발급 1통 1,000원입니다. 인터넷 발급을 1,400원으로 올리는 개정안이 2026년 11월 9일까지 입법예고되어 있으니, 결제 화면의 금액을 확인해 주세요.
내 집으로 바로 점검하기
서류를 옆에 놓고 하나씩 답하세요. 점수를 매기지 않고, 무엇을 더 확인해야 하는지 알려 드립니다.
서류를 볼 때 놓치기 쉬운 점
서류끼리 내용이 같은지 비교하세요
대장과 등기부의 땅 표시가 다르면 등기 신청이 받아들여지지 않을 수 있습니다. 지번, 면적, 소유자를 나란히 놓고 비교해 보세요.
땅과 건물을 따로 확인하세요
땅과 건물의 주인이 다를 수 있고, 건물 등기가 없는 집도 있습니다. 땅 등기만 보고 안심하면 안 됩니다.
토지이음 화면만으로 끝내지 마세요
중요한 결정에는 발급한 확인서와 담당 부서의 답을 함께 확인하세요. 같은 땅도 건물의 용도와 조례에 따라 답이 달라질 수 있습니다.
예시: 이런 집이라면
아래는 이해를 돕기 위해 꾸민 예시입니다.
값이 싼 시골집을 찾았습니다. 등기부의 소유자는 판매자와 같았지만, 건축물대장을 조회하니 나오지 않았습니다. 지적도에서는 땅이 공공도로와 떨어져 있고, 마을 사람들이 쓰는 길은 다른 사람의 땅이었습니다.
이때는 값보다 먼저 두 가지를 확인해야 합니다. 건물이 무허가인지 시·군·구청에 묻고, 진입로를 계속 쓸 수 있는지와 수리나 신축이 가능한지 확인합니다. 답을 듣기 전에는 계약금을 보내지 않는 것이 안전합니다.
도로가 없는 땅은 어떻게 보나요
건축물의 대지는 원칙적으로 도로에 2미터 이상 접해야 합니다. 다만 도시지역과 지구단위계획구역 밖의 동이나 읍이 아닌 지역에는 이 규정을 적용하지 않습니다. 법제처 해석 12-0559는 이를 도로에 접하지 않아도 된다는 뜻으로 보았습니다.
그렇다고 모든 곳에 집을 지을 수 있다는 뜻은 아닙니다. 개발행위허가, 조례, 진입로 사용 문제가 따로 남을 수 있습니다. 지번을 가지고 시·군·구청 건축 담당 부서에 꼭 물어보세요.
자주 묻는 질문
시골집을 살 때 서류는 무엇부터 보나요?
등기부등본으로 소유자와 빚을 확인하고, 건축물대장과 토지대장을 나란히 봅니다. 그다음 지적도로 경계와 도로를, 토지이용계획으로 땅에 걸린 규제를 확인합니다.
건축물대장이 없는 시골집은 사면 안 되나요?
바로 안 된다고 단정할 수는 없습니다. 다만 무허가 건물일 수 있으니 계약 전에 시·군·구청 건축 담당 부서에 묻고, 수리, 대출, 양도에 어떤 제약이 있는지 확인해야 합니다.
서류비는 얼마나 드나요?
토지대장과 건축물대장은 정부24에서 무료로 열람·발급한다고 안내됩니다. 등기사항증명서 인터넷 발급 수수료는 현재 1통 1,000원입니다. 수수료 인상 개정안이 입법예고된 상태이니 결제 화면에서 확인해 주세요.
면 지역에서는 도로가 없어도 집을 지을 수 있나요?
건축법 제3조 제2항에 따라 도시지역과 지구단위계획구역 밖의 동이나 읍이 아닌 지역에는 접도 규정이 적용되지 않는다는 법제처 해석이 있습니다. 그래도 개발행위허가나 조례 기준이 따로 있을 수 있어 시·군·구청 확인이 꼭 필요합니다.
모든 항목이 네이면 안전한가요?
아닙니다. 법정지상권이나 유치권처럼 공적 기록에 드러나지 않는 문제가 있을 수 있습니다. 현장을 확인하고 계약서는 전문가와 함께 살펴야 합니다.
근거 자료
2026년 11월 7일 기준으로 확인했습니다. 법과 수수료는 바뀔 수 있습니다.